Калькулятор налога при продаже коммерческой недвижимости
Сколько налогов заплатить при продаже коммерческого помещения в Петербурге и сколько останется на руки — для физлица, ИП и ООО. Ставки 2026 года. Нажмите ? рядом с вопросом — появится пояснение.
Ещё: расходы на сделку и доходность перепродажи
Расчёт ориентировочный: для Санкт-Петербурга, по правилам 2026 года. ИП — без работников. Перед сделкой схему лучше подтвердить у бухгалтера — мы подскажем, к кому обратиться.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2026 году
| Кто продаёт | Налог | Что важно |
|---|---|---|
| Физлицо | НДФЛ 13% / 15% | 13% с базы до 2,4 млн ₽, 15% — с превышения. База — цена, но не меньше кадастровой стоимости (для продавцов с пропиской в Петербурге — с 2025 года). Можно вычесть расходы на покупку или 250 000 ₽. |
| Физлицо-нерезидент | НДФЛ 30% | Если продавец провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев. Вычеты и расходы на покупку не учитываются. |
| Физлицо, помещение в коммерческой деятельности | НДФЛ без льгот | Коммерческая деятельность — это и сдача помещения в аренду, и свой магазин, офис или кафе в нём. В этом случае освобождения по сроку владения и вычеты не действуют. |
| ИП, УСН «доходы» | 6% | С цены продажи. Налог уменьшается на взносы ИП за себя. |
| ИП и ООО, УСН «доходы − расходы» | 7% в СПб | Из цены вычитаются подтверждённые расходы — покупка, ремонт. Минимальный налог — 1% от цены. |
| АУСН | 8% или 20% | Без НДС и без взносов ИП за себя. Только если доход за год не больше 60 млн ₽. |
| НДС на УСН | 5% | Только если продавец уже платит НДС: доход за прошлый год или с начала года выше 20 млн ₽. Если порог превышен самой продажей — НДС с неё не платится, он начнётся со следующего месяца. |
Главное про НДС при продаже на упрощёнке
Если до продажи доход ИП или ООО на УСН не превышал 20 млн ₽, с самой продажи платится только налог УСН — 6% или 7%. Даже если вместе с ценой помещения доход за год стал больше 20 млн ₽, НДС с этой сделки не начисляется. Обязанность платить НДС появляется с 1-го числа следующего месяца — на будущие доходы, например на аренду.
Посчитать налоги с арендного дохода поможет калькулятор налога на аренду.
Частые вопросы
Какой налог платит физлицо при продаже нежилого помещения?
НДФЛ: 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. База — цена продажи, но не меньше кадастровой стоимости: для продавцов с пропиской в Петербурге — 100% (с 2025 года), в большинстве других регионов — 70%. Её можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку или на вычет 250 000 ₽ — если помещение не использовалось в бизнесе.
Какой налог платит нерезидент при продаже помещения в России?
НДФЛ 30% с цены продажи (но не меньше кадастровой стоимости) — без имущественного вычета и без учёта расходов на покупку. Нерезидент — тот, кто провёл в России меньше 183 дней за последние 12 месяцев. Освобождение после минимального срока владения действует и для нерезидентов.
Когда физлицо может не платить налог с продажи коммерческого помещения?
Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности и им владели дольше минимального срока: 3 года — при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации или ренте, 5 лет — в остальных случаях. Если помещение сдавалось в аренду, льгота по сроку владения не действует.
Платит ли ИП на упрощёнке НДС при продаже помещения?
Только если он уже плательщик НДС: доход за прошлый год или с начала текущего года до месяца продажи превысил 20 млн ₽. Если порог превышен самой продажей, с неё платится только налог УСН, а НДС начнётся с 1-го числа следующего месяца.
Что выгоднее при продаже — УСН 6% или 7% «доходы минус расходы»?
Зависит от подтверждённых расходов: цены покупки, ремонта. Без расходов выгоднее 6%. Если помещение куплено дорого, 7% с разницы обычно дают меньший налог. Калькулятор сравнивает оба варианта.
Можно ли продать помещение на АУСН?
Да, если доход за год не превышает 60 млн ₽. Ставка 8% с доходов или 20% с разницы между доходами и расходами (минимум 3% от доходов), без НДС и без взносов ИП за себя.
MAX