Калькулятор налога на сдачу в аренду коммерческого помещения
Введите арендный платёж — калькулятор сравнит налоги собственника в 2026 году: физлицо на НДФЛ и ИП на упрощёнке (6% и 7%), с налогом на имущество и НДС. Покажет, сколько остаётся чистыми, доходность и окупаемость.
Доход от аренды: 3 000 000 ₽ в год
Физлицо (НДФЛ)
216 500 ₽ чистыми в месяц
ИП, УСН «доходы» 6%
235 000 ₽ чистыми в месяц
ИП, УСН «доходы − расходы» 7%
225 960 ₽ чистыми в месяц
Расчёт ориентировочный, для Санкт-Петербурга, без учёта других доходов и расходов собственника. ИП — без работников. Точную схему под вашу ситуацию лучше подтвердить у бухгалтера.
Какие налоги платит собственник коммерческого помещения в 2026 году
| Режим | Ставка | Что важно |
|---|---|---|
| Физлицо | НДФЛ 13–22% | Прогрессивная шкала: 13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% до 5 млн ₽, 18% до 20 млн ₽, 20% до 50 млн ₽, 22% свыше. Расходы не вычитаются. |
| ИП, УСН «доходы» | 6% | Налог уменьшается на взносы ИП за себя: 57 390 ₽ + 1% с дохода свыше 300 000 ₽. |
| ИП, УСН «доходы минус расходы» | 7% в СПб | Льготная ставка Петербурга вместо 15%. Вычитаются расходы: взносы, налог на имущество, ремонт. Минимальный налог — 1% дохода. |
| НДС на УСН | 5% | Если доход за прошлый год выше 20 млн ₽. Если порог превышен в течение года — НДС платится со следующего месяца. В 2027 году порог — 15 млн ₽, в 2028 — 10 млн ₽. |
| Налог на имущество | 0,3–2% | От кадастровой стоимости. Физлицо: 2% — если объект в перечне торгово-офисных (льготные 1,5% на 2026 год не продлены), иначе 0,3%. ИП на УСН: по объектам из перечня — 2%, по остальным налог не платится. |
| Самозанятость (НПД) | — | Не подходит: сдавать нежилые помещения на НПД нельзя. |
Как пользоваться результатом
Сравнивайте не ставку, а чистый доход в месяц: при небольшой аренде разница между физлицом и ИП может съедать до месяца арендного платежа в год. Для объекта с арендатором смотрите доходность после налогов — именно её стоит сравнивать с депозитом или облигациями.
Продаёте помещение? Налог с продажи поможет посчитать калькулятор налога при продаже.
На странице каждого помещения с арендатором в разделе готовый арендный бизнес мы уже посчитали налоги по реальному МАП и кадастровой стоимости из выписки ЕГРН.
Частые вопросы
Какой налог платит физлицо со сдачи в аренду нежилого помещения?
НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — до 5 млн ₽, 18% — до 20 млн ₽, 20% — до 50 млн ₽, 22% — свыше. Расходы на помещение физлицо не вычитает. Плюс налог на имущество от кадастровой стоимости.
Что выгоднее для аренды коммерческого помещения — физлицо или ИП?
Чаще всего — ИП на УСН. На «доходах» налог 6%, и взносы ИП за себя уменьшают его. На «доходах минус расходы» в Петербурге действует льготная ставка 7%. Физлицо платит минимум 13%. Калькулятор показывает все три варианта для вашей аренды.
Можно ли сдавать нежилое помещение как самозанятый?
Нет. Налог на профессиональный доход не применяется к аренде нежилой недвижимости — только к сдаче жилья.
Когда ИП на УСН платит НДС с аренды?
С 2026 года — если доход за год превысил 20 млн ₽ (это примерно 1,67 млн ₽ аренды в месяц). Можно платить НДС по пониженной ставке 5% без вычетов. Порог будет снижаться: 15 млн ₽ в 2027 году и 10 млн ₽ в 2028-м.
Какой налог на имущество за коммерческое помещение в Петербурге?
Для физлица — от 0,3% до 2% кадастровой стоимости в год. 2% — если помещение включено в городской перечень торгово-офисных объектов (льготная ставка 1,5% действовала до 2025 года и на 2026 год не продлена), 0,3% — для остальных нежилых помещений. ИП на УСН по общему правилу освобождён от налога на имущество, если помещение используется в бизнесе, — но по объектам из перечня платит 2%. Есть ли объект в перечне, можно проверить на сайте Комитета имущественных отношений СПб; кадастровая стоимость — в выписке ЕГРН.
MAX